2021楼市变天，似乎已是不争的事实。
此前，被称为深圳楼市核弹级调控的二手房参考价，在各方战战兢兢观望十几天后，据媒体报道，终于有银行坐实了将以二手房成交参考价作为按揭贷款的参考依据。
有人说，消息应该是板上钉钉的；还有人预计，其他银行或许会相继跟进。
该来的，总会来。
而根据中原地产研究中心统计数据，2021年各地房地产调控累计已经高达62次。也就是说，2021年，平均一天楼市就要调控一次……
01
果然还是来了
2月8日，深圳市住建局发布建立二手住房成交参考价格机制，并出炉全市3595个住宅小区二手住房成交参考价——这被形容为核弹级调控。
参考价出炉后，各家中介APP上的二手房价格均出现“暂无数据”，至今未有显示。有相关专家透露，深圳二手房成交参考价格原则上一年发布一次，中介挂牌价格不能超过参考价，商业银行将根据成交参考价格发放二手房贷款，如果偏离太大可能会被监管约谈。 如果银行房贷根据参考价来执行额度审批，对购房者实实在在的影响是，贷款将变少，首付将有较大幅度的提升。在观察人士看来，此举是给深圳楼市降杠杆、打击炒房的一记重拳。
不过，根据当时媒体报道，记者向多家银行了解情况，得到的回复都是暂未接到相关通知。有银行表示，银行会配合相关要求做好房地产贷款的发放工作。 但是，根据《券商中国》报道，记者了解到，近日，光大银行深圳分行已经在内部发文，表示根据深圳住建局以及监管要求，将以住建局发布的二手房成交参考价作为按揭贷款的参考依据。 有人预计其他银行或许会相继跟进，参考价在银行实施可能只是时间问题。但银行到底如何跟进参考价放贷，被允许的偏离度有多大，还需要更明确的细则，这也是不少银行还未出跟进通知的原因所在。
此外，根据《21世纪经济报道》消息，2021年2月19日，财联社报道称，深圳建设银行、交通银行、北京银行在春节后已按照深圳官方发布的二手房成交参考价执行贷款发放，但据21世纪经济报道记者了解，其时并非全面执行，仅是小范围事件。
但在19日，光大银行全面下发通知之后，后续其他银行继续跟进将是大概率事件。另一名深圳商业银行的个贷经理也指出，“我们暂时还没下文，但消息应该是板上钉钉的。”
如果银行全面跟进，深圳楼市过往“高杠杆”的炒作之风将会有所改变。“威力极大”，海贝找房总经理分析称，一旦商业银行全部严格执行，市场成交很快会跌至冰点，业主与购房者会进入焦虑期。
不仅是按揭贷款，之后经营贷也可能受到影响。上述个贷经理告诉21世纪经济报道，“就怕经营贷评估价格也参考，本来可以全款贷7成出来做个经营的，如果按照参考价，最低也就5成了。”
而事实上，经营贷违规进入楼市已经引起了监管层的重点关注。据中央广播电视总台中国之声《新闻纵横》报道，春节假期之前，多地房贷市场传出收紧风声，北京和广州针对经营贷下手了。而上海、深圳、杭州，目前还停留在“自查”阶段。
02
经营贷进楼市也被盯上！
根据《上海证券报》报道，1月29日，上海银保监局和北京银保监局均要求各银行对2020年下半年以来的消费类、经营性贷款等进行全面自查。
记者了解到，目前，两地商业银行正在排查去年6月以来信贷资金违规流入楼市的情况，并进行上报整改。排查的重点包括是否存在由于授信审批不审慎、受托支付管理不到位、贷后管理不尽职等情形，导致消费贷、经营贷资金被违规用于支付购房款。
2月10日，北京银保监局、央行营管部联合下发了《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》。
2月18日，北京房地产业协会官方公益平台“京房字”披露了部分核查重点实操细节。其中，全款买房期间购房人及其直系亲属申请经营贷和经营贷资金的流向是核查的重点之一。
“京房字”披露，在春节前，主管部门对1月25日以来，楼市热点区域的成交案例进行了普遍排查，并在此基础上，对于西城金融街、德外、海淀万柳、中关村等热点学区成交案例进行重点核查。
由于经营贷资金违规进入楼市，通常采用的是先全款购房，然后以房子为抵押、套取贷款的方式。因此核查针对的主要是全款购房中，购房人和直系亲属近期申请使用了经营贷的行为。
“京房字”披露了一个专家参与核查的案例。某人在去年新注册了一家小微企业，注册企业之后没过几天，就网签了西城区重点学区的一套二手房，在随后的几个月里，先后从两家银行申请了数百万元的经营贷。该案例被检查人员从大量的购房合同中筛查了出来。
核查出线索后，实操中的下一步是多部门核查经营贷资金的流向。
通过银行的配合，检查人员会调查该笔经营贷在发放后，是否用在正常企业的经营中，还是通过一个“子虚乌有”的虚假经营合同，流入到其它空壳公司的账户中。检查人员会对经营贷这笔资金的全部流向“追根究底”，每笔资金每次都流向哪里，最终流向哪里，一一明晰。直到查出是否用于个人购房。最终，对于查实的违规行为主体，无论是金融机构、助贷机构还是房地产经纪机构，都将依法严肃处罚。
相关监管部门在通知中明确提出，银行机构对因信贷管理不审慎导致的个人经营性贷款违规流入房地产市场的情况，将从严从重查处。此次联合工作组还包括了公安的经侦部门，因此，对于查实违法违规的“助贷机构”，也将“严惩”。
“京房字”同时披露，对于正常资金全款购房、没有申请使用过经营贷的，并不在核查范围内。
此外，除了加强贷后检查之外，根据《上海证券报》报道，目前深圳、上海等地的商业银行已加强购房贷款客户的准入审核。其中，重点审核购房人资格和资金来源，包括对其首期款缴纳、还款能力等方面的审查。
《券商中国》也在相关报道中指出，深圳部分银行对申请住房按揭贷款的个人，半年内再申请经营贷，银行将不予批准，6个月后根据实际情况授信。
03
今年楼市调控已达62次
今年2月上旬，各地房地产调控政策陆续发布，仅2月1日到2月10日短短10天时间，就有杭州、北京、深圳、江苏、江西、上海连续出手调控楼市。
根据《澎湃新闻》，中原地产首席分析师张大伟称，不管是深圳、上海这样的超一线大都市，还是江西这样的中部省份都发布了不同力度的房地产调控政策，调控政策更加细化精准，严防市场过热。
发布的调控政策主要集中在规范打新摇号秩序，治理房地产市场乱象，抑制房价过快上涨等。
2月3日，杭州市住房保障和房产管理局下发通知，联合浙江银保监局等部门严打违规冻资行为。要求相关金融机构规范管理，确保冻资账户必须为购房家庭成员名下账户。“如发现存在不规范冻资行为的，企业将取消其摇号资格。”
2月3日，江西省住房和城乡建设厅发布《关于2020年房地产企业“双随机”检查情况的通报》，对32家房地产开发企业及8家房地产中介机构进行通报并暂停网签。
2月6日，上海楼市调控“沪十条”中有关新房摇号的新规正式落地实施。“沪十条”实施以来首次新开的3处楼盘，全部采用计分制，优先满足 “无房家庭”自住购房需求。购房人在认购后，将综合家庭、户籍、拥有的住房状况，5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素，拥有一个积分；再按照摇号人数比房源多30%的原则，按积分高低排序，选取进入公证摇号选房的人员名单。
2月7日，江苏省连云港市房屋产权管理中心、连云港市房地产估价与经纪协会联合发出《关于共同维护我市房地产中介市场健康发展的倡议书》，严禁哄抬房价及鼓动提高委托价格。
2月8日，深圳市住房和建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。
据中原地产研究中心统计数据，2月上旬，各地房地产调控超过20次，1月累计发布房地产调控政策超过42次，2021年各地房地产调控累计已经高达62次。
业内人士指出，2020年下半年以来，各地因城施策，针对各城市楼市情况出台调控政策，在保障刚需购房者的同时，围堵漏洞，精准打击“投机、投资”客户，2021年，各地针对楼市乱象的调控政策将继续，在一系列政策落地后，有利于市场平稳健康运行。
文章来源：券商中国、上海证券报、21世纪经济报道、中国证券报、京房字、澎湃新闻等