去年上半年，丽江雪山艺术小镇只卖出了26平方米，还不到存量的1/1000。
这个承载了李亚鹏地产大亨梦的项目，即使是在易手后，也始终没有展现出一个明星项目应有的流量。
3月16日，北京市朝阳区人民法院对知名艺人李亚鹏被控“欠债4000万元”一案作出重审判决，李亚鹏和其兄李亚炜向北京泰和友联投资有限公司（下称泰和友联公司）支付4000万元及利息，驳回泰和友联公司其他诉求。
镁编就此消息联系李亚鹏方面求证，但截至发稿时暂未获得回应。
但据媒体，李亚鹏代理律师回应称：“本案属于普通的商事纠纷，目前尚在司法程序中，此判决并非生效判决。我方将依据事实和法律提起上诉。在本案审理过程中，对方利用李亚鹏先生的公众人物身份，多次断章取义制造新闻，通过社会舆论对当事人及案件审理施加压力，甚至故意违反庭审纪律，将记者虚构身份带入庭审现场，并因此受到法庭训诫。针对对方上述行为，我方保留相关权利，并坚信本案最终会有一个公正的结果。”
丽江雪山艺术小镇 图片来源：每日经济新闻资料库
李亚鹏被控“欠债4000万元”一案起源就是其曾参与投资的丽江雪山艺术小镇。李亚鹏曾对这个雪山艺术小镇寄托了艺术家梦想和商业理想，但最后却因境况日益下滑，转卖给阳光100。目前，雪山艺术小镇的修建仍未完成，而李亚鹏因该小镇涉及的债务问题也迟迟没有厘清。
“4000万欠债案”的纠葛
镁编梳理裁判文书网相关判决发现，泰和友联公司与李亚鹏持股的丽江雪山投资有限责任公司（下称雪山公司），双方的诉讼焦点主要是《项目合作框架协议》、《变更协议》的效力问题，以及诉争4000万元款项的性质。
就此，相关法院对该案的审理也经历了一审-二审-再审-重审等一系列过程，但目前还未见到北京市朝阳区人民法院对该案重审后的生效判决书。
2018年3月，北京市第三中级人民法院（2018）京03民终3815号民事判决显示，一审法院认定事实如下：2012年1月9日，雪山公司（甲方）与泰和友联公司（乙方）签订《项目合作框架协议》，约定：双方合作完成“雪山文苑”项目，合作方式为资金合作和项目管理合作。若本项目的实际利润低于甲方在签订本协议时提供的项目测算财务报告，甲方确保乙方实际获得的全部权益不低于1亿元，项目开发周期为3年。若开发周期超过3年，考虑到乙方出资额的资金财务成本，3年开发周期届满，由乙方先行收回约定的固定权益收益4000万元。
2015年4月17日，李亚鹏、李亚炜、中书公司向泰和友联公司出具《承诺函》，雪山公司及原股东（李亚鹏、李亚炜、李一兵）承诺，就股东李亚鹏及李一兵股权转让给阳光集团和与泰和友联公司的到期债权保证事宜，承诺原2012年1月9日签署完毕的雪山公司与泰和友联公司《项目合作框架协议》中的到期债权执行：雪山公司原股东承诺于2015年7月支付4000万元到期债权，若确有困难可于2015年7月25日前支付2000万元，余款于2015年12月25日前支付。
就此，一审法院认为：《项目合作框架协议》、《项目合作框架协议变更协议》、《承诺函》系各方当事人的真实意愿表示，且不违反法律法规的强制性规定，上述协议合法有效。李亚鹏、李亚炜向泰和友联公司出具承诺函，自愿承诺向泰和友联公司支付4000万元，现支付期限已经届满，其二人应当按照承诺函的承诺履行付款义务。现泰和友联公司主张李亚鹏、李亚炜支付4000万元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。
值得一提的是，（2018）京03民终3815号民事判决指出，李亚鹏、李亚炜上诉主张签署《承诺函》时存在胁迫情形，但并未提交相应证据，故该主张北京市第三中级人民法院不予采信。
2018年、2019年，李亚鹏方面继续就“4000万欠债案”进行再审申请，得到了法院支持。
2018年12月，北京市高级人民法院（2018）京民申4445号民事裁定书显示，该院经审查认为，本案应当对《项目合作框架协议》、《变更协议》的效力进行具体分析，并对《承诺函》的内容进行法律层面认定，确定诉争4000万元款项的性质后，对泰和友联公司的诉讼请求作出处理——指令北京市第三中级人民法院再审本案，再审期间，中止原判决的执行。
2019年9月，北京市第三中级人民法院（2019）京03民再5号民事裁定书出炉，由于涉案合同签署的过程，应当进一步审查，并结合全案证据依法予以处理。该院裁定，“撤销本院（2018）京03民终3815号民事判决及北京市朝阳区人民法院（2015）朝民（商）初字第63675号民事判决；本案发回北京市朝阳区人民法院重审”。
目前双方等待的，就是北京市朝阳区人民法院的重审判决情况。
曾半年只卖了26平方米
（2018）京03民终3815号显示，李亚鹏、李亚炜在上诉请求中表示，“雪山公司并没有营利”。
丽江雪山艺术小镇 图片来源：每日经济新闻资料库
景鉴智库创始人周鸣岐在接受镁编采访时表示，其实目前整个国内纯粹的文旅度假地产项目都不太好卖，类似雪山艺术小镇亏损、甚至变成“鬼城”的楼盘在丽江还有不少。要做好这种文旅度假地产，关键是要找准目标客户群定位，还要根据项目的地理位置，因地制宜来落地。
2012年，丽江雪山投资以1.635亿元价格拿下束河街道一宗27.256公顷（约408亩）土地，土地用途为住宿餐饮用地，计划开工时间为2013年8月。
在2012年到2015年的3年时间，李亚鹏操盘下的雪山艺术小镇可谓星光无限。镁编此前采访了解到，员工口中的“亚鹏总”，选择了“专业”的操盘团队，为雪山艺术小镇量身设计了130多栋190平方米到300平方米的清水独栋别墅。在价格上，190平方米的产品总售价达400万～500万元，而更大户型则卖到了700万元至上千万元。
在李亚鹏的带动下，他的圈内好友杨坤、赵薇、胡军等人都在雪山艺术小镇置办了资产，不过并没有用作自己居住，而是成立了“中国好机友俱乐部”。但从项目开盘两年多时间卖掉30多栋别墅的客群来看，圈内好友为李亚鹏买单的只有7、8个人，剩下的大多还是市场客户。
丽江雪山艺术小镇 图片来源：每日经济新闻资料库
周鸣岐分析指出，偏远地区的度假地产不是主流房产项目，很难溢价转手，基础客群注定不会很大。比如说在城市能买100万～200万元房子的购房者和愿意在丽江砸100万～200万元的购房者肯定不是一个客群，“前者是生活刚需，而后者这个钱仅仅是他们用于享受生活的”。
销售不佳和负债累累令李亚鹏不得不另寻他法。2015年，阳光100接盘雪山艺术小镇，并将李亚鹏团队此前规划的别墅都分割成返租式公寓销售。
但近几年该项目依然销售不佳。据阳光100财报披露，2018年～2020年年中，丽江阳光100雪山艺术小镇的合约销售面积分别是961平方米、无、26平方米。2020年年中，雪山艺术小镇的销售均价为16154元/平方米，与项目最初认筹时的单价相差无几。
镁编针对此事与阳光100取得联系，截至发稿仍未获有效回应。
截至2020年年中，阳光100雪山艺术小镇已完工仍未出售的建筑面积为26335平方米，发展中的建筑面积是32995平方米，项目预计竣工时间是2022年。
周鸣岐最后补充道，文旅度假地产项目大多规模大，房源数量多，而由于购买群体基数有限，销售比较困难。类似雪山艺术小镇这样的项目，一开始投研疏漏，产品定位存在问题，后续即便盘活也困难重重，“那边市场已经非常过剩了，后续如果不用专业的文旅思维进行优化，很难起到作用。”
记者|黄婉银
编辑|陈梦妤 夏志坚 杜恒峰
校对|程鹏